di Giovanni Currò – Negli ultimi anni, l’aumento generalizzato dei prezzi e il conseguente rialzo dei tassi di interesse sui mutui hanno reso sempre più difficile per le famiglie italiane acquistare un’abitazione. Questa situazione sta mettendo a dura prova il sogno della proprietà immobiliare, considerato da molti italiani un obiettivo chiave per la propria stabilità economica, finanziaria e patrimoniale. Analizziamo i dati e le sfide che le famiglie devono affrontare.
Secondo i rapporti dell’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT), il prezzo medio delle nuove abitazioni in Italia è aumentato del 5,4% nel 2024 rispetto all’anno precedente.
Questo fenomeno, unito al rialzo dei tassi di interesse applicati sui mutui, sta già rendendo sempre più difficile per le famiglie accedere al mercato immobiliare.
Infatti questi andamenti si manifestano in un contesto di calo dei volumi di compravendita (-7,2% la flessione tendenziale registrata nel primo trimestre 2024 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale, dopo il -3,3% del trimestre precedente).
I dati della Banca d’Italia mostrano che i tassi sui nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni sono passati dal 1,9% di fine 2021 al 3,3% di aprile 2023, con un aumento di circa 1,4 punti percentuali in poco più di un anno ed un picco a novembre 2023 che ha portato i tassi al 4,92% ai massimi da 15 anni (dalla crisi dei mutui subprime 2008 al 5,12%). Seppur da inizio 2024 la curva dei tassi ha avuto segno inverso, rinnovato anche dal recente taglio dei tassi di interessi dello 0,25% da parte di BCE, tale andamento è ampiamente insufficiente rispetto al picco degli incrementi avutosi tra il 2022 e il 2023.
Questa dinamica ha inciso pesantemente sulla rata mensile che le famiglie devono sostenere per accedere ad un finanziamento.
Le difficoltà di accesso al mercato immobiliare sono particolarmente evidenti per i giovani, che già si confrontano con sfide come la precarietà lavorativa e i bassi salari. Oltre all’aumento generalizzato dei prezzi e al conseguente rialzo dei tassi di interesse sui mutui, un altro fattore che sta complicando la vita a molte famiglie italiane sono le esecuzioni immobiliari, gli immobili all’asta. In questo contesto, è da sottolineare che lo Stato attraverso AMCO (Agenzia per la Gestione dei Crediti Pubblici) gioca un ruolo fondamentale nel recupero delle garanzie ipotecarie nel mercato immobiliare.
Attualmente tale ruolo centrale però non viene gestito in modo efficiente, infatti i dati di AMCO parlano chiaro, nonostante l’impegno dichiarato, dimostra evidenti difficoltà nel proporre piani di rientro sostenibili o soluzioni transattive alle famiglie italiane.
Secondo i dati di diversi osservatori delle aste immobiliari, nel primo semestre 2024 si registra un calo delle procedure esecutive immobiliari, ma a fronte di tale calo viene rilevato che il parco immobiliare incrementa di valore, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questo trend dimostra una progressiva difficoltà anche di fasce reddituali superiori, il tutto se combinato ad un accesso al credito più costoso e una lenta ripresa economica forniscono uno scenario desolante o quasi da non ritorno.
Come detto in precedenza, in questo contesto, il ruolo di AMCO, la società partecipata dallo Stato italiano per la gestione dei crediti deteriorati, diventa cruciale. AMCO ha acquisito negli anni un portafoglio di crediti legati ad immobili, anche in molti casi di famiglie in difficoltà a causa dei mutui insostenibili. Tuttavia, secondo opinioni diffuse, AMCO spesso fatica a proporre piani di rientro realistici e soluzioni transattive che possano liberare le famiglie da debiti ormai insostenibili.
In occasione della presentazione dei risultati di bilancio dello scorso anno, il Ceo Andrea Munari ha illustrato il nuovo piano quadriennale 2024-2028 dichiarando tra le altre cose che «Il Piano delinea nuovi progetti per la gestione dei crediti deteriorati e focalizza il nostro ruolo sistemico nel settore, per facilitare il riequilibrio finanziario di famiglie e imprese».
Nella relazione si mette in risalto anche il dato della solida performance degli incassi e del collection rate che è accompagnata da un approccio proattivo nella gestione del credito: il 94 per cento degli incassi da crediti UTP, secondo le analisi effettuate, sembrerebbe provenire da attività stragiudiziale, così come il 43 per cento degli incassi da crediti Npl; risalta agli occhi come il collection rate, il tasso di recupero calcolato come rapporto tra incassi e Gbv medio (mensile) di periodo (prezzo di iscrizione del credito) di Amco del 2023 raggiunge il 4,6 per cento;
Amco, con una massa gestionale complessiva pari a 34,7 miliardi di euro, ha stabilito nei propri Pillar strategici del Piano, al secondo punto, il supporto a progetti per famiglie ed imprese, con particolare riferimento al progetto di RE.Perform per accompagnare la clientela dei mutui retail nel rientro in bonis.
In tale ambito, è chiaro che a beneficio delle risoluzioni extragiudiziali sarebbe decisamente utile pubblicare in modo trasparente i prezzi di cessione dei singoli pacchetti di crediti e dotare la stessa Amco delle risorse necessarie per un maggior dialogo con le famiglie e le imprese italiane.
Ciò, perché dai dati dichiarati si evidenzia che chiaramente sono stati trattati i crediti di ingente entità e che il tasso di recupero dichiarato del 4,6% sia stato difficilmente applicato alle garanzie ipotecarie e quindi alle famiglie con la casa all’asta, per intenderci.
Elemento questo che ingessa maggiormente il mercato e che non fa presagire buone prospettive per coloro che oggi vivono un momento di difficoltà nel pagamento del proprio mutuo e anche per coloro che provano a calcolare la propria capacità di far fronte ad un gravoso impegno che li lega per anni con le Banche.
A fronte di tutto ciò, solo attraverso politiche di sostegno alle famiglie e alle imprese nell’accesso al credito e nel sostegno al rientro dai propri debiti, riusciremo a invertire la tendenza di una prospettiva del mercato, che dopo un piccolo periodo di respiro grazie al superbonus, rischia di finire nel baratro.
Il Governo, batta un colpo… intervenga concretamente con piani strategici e mirati, altrimenti i paradossi come quello di questi giorni con la lettera inviata da Maserati/Stellantis verso i propri dipendenti in cassa integrazione, dove si offrivano agevolazioni per l’acquisto di auto di lusso…, saranno sempre più diffusi e dilaganti nel nostro Paese.
L’AUTORE
Giovanni Currò, Dottore Commercialista e Revisore Legale con studio in Como e Roma, già vice Presidente della VI Commissione Finanze Camera della XVIII Legislatura. Da Deputato e attualmente continua a battersi per la semplificazione della Pubblica Amministrazione attraverso l’utilizzo dell’innovazione tecnologica. Da sempre attento ai fenomeni economici europei e agli strumenti di politica fiscale.
