A Barcellona, dove il canone medio dei nuovi contratti di affitto ha raggiunto 1.137 euro al mese nel primo trimestre del 2026, esistono edifici nei quali alcune famiglie vivono pagando circa 500 euro mensili. Gli abitanti hanno una casa stabile, partecipano alle decisioni sulla gestione dell’immobile e possono abitarvi per tutta la vita, nei limiti della durata dei rispettivi progetti. Eppure nessuno di loro possiede individualmente l’appartamento in cui vive.
È il principio della vivienda cooperativa en cesión de uso, l’abitazione cooperativa in cessione d’uso, un modello che sta crescendo in Catalogna e che propone una diversa relazione tra cittadini, proprietà immobiliare e diritto alla casa. Ispirato alle esperienze cooperative della Danimarca e dell’Uruguay, il sistema prevede che gli edifici appartengano a cooperative senza scopo di lucro, mentre i residenti acquisiscono un diritto stabile di utilizzo degli alloggi. Le case vengono costruite e amministrate collettivamente, con contributi economici destinati a coprire i costi effettivi di costruzione, finanziamento e manutenzione. Gli appartamenti rimangono fuori dalla compravendita individuale, non possono essere rivenduti dai residenti per ottenere plusvalenze e il loro utilizzo è regolato dalla cooperativa anziché dalla ricerca del massimo rendimento immobiliare.
Ogni famiglia aderisce alla cooperativa, versa una quota iniziale di capitale e paga successivamente un contributo mensile per abitare nell’alloggio assegnato. Il residente partecipa alla proprietà collettiva attraverso la propria posizione di socio, ha diritto a una stabilità abitativa di lungo periodo e contribuisce direttamente alla gestione dell’immobile. Il contributo mensile viene calcolato sulla base delle necessità economiche della cooperativa: rimborso dei finanziamenti, manutenzione dell’edificio, assicurazioni, servizi e spese comuni. Il prezzo degli immobili nel quartiere non determina automaticamente l’importo da pagare. Quando una famiglia decide di lasciare la cooperativa, restituisce l’alloggio e può recuperare il capitale sociale rimborsabile secondo le condizioni previste dallo statuto. L’abitazione viene successivamente assegnata a un altro socio. Il diritto d’uso può prevedere forme di subentro familiare, ma non equivale alla libera trasmissione ereditaria di una casa di proprietà privata.
Uno dei primi e più conosciuti esempi di questo sistema è La Borda, nel quartiere di Sants-Montjuïc, all’interno dell’ex area industriale di Can Batlló. L’iniziativa nasce nel 2012 da un gruppo di cittadini impegnati nel recupero dell’area e nella ricerca di un’alternativa al mercato immobiliare tradizionale. Il progetto architettonico viene affidato al collettivo Lacol e la costruzione termina nel 2018. L’edificio comprende 28 appartamenti di circa 40, 60 e 75 metri quadrati, distribuiti intorno a un grande atrio centrale, per una superficie complessiva di circa 3.000 metri quadrati. Ospita una comunità di circa 60 persone. Gli spazi privati sono affiancati da ambienti collettivi: lavanderia, cucina e sala da pranzo comuni, locali per ospiti, spazi polivalenti e terrazze condivise. La struttura è stata realizzata prevalentemente in legno, adottando soluzioni bioclimatiche per ridurre il consumo energetico, migliorare la ventilazione naturale e contenere le spese di gestione. Ma l’innovazione principale riguarda il modo in cui l’edificio è stato finanziato. Il progetto ha richiesto un investimento complessivo superiore a 3 milioni di euro, sostenuto attraverso i contributi dei soci, prestiti della finanza etica, apporti di sostenitori e altre forme di finanziamento solidale. Tra i principali soggetti coinvolti figura Coop57, cooperativa catalana specializzata nel finanziamento dell’economia sociale. Secondo i dati documentati nella fase iniziale, ogni nucleo familiare ha versato circa 18.500 euro di capitale, accompagnati da un contributo mensile medio di circa500 euro per l’abitazione e le spese collettive. Queste cifre si riferiscono alle condizioni storiche del progetto, non alle quote aggiornate del 2026, ma mostrano concretamente l’ordine di grandezza dell’operazione. Il terreno appartiene al Comune di Barcellona, che lo ha concesso alla cooperativa attraverso un diritto di superficie della durata di 75 anni. La proprietà pubblica del suolo viene così mantenuta, mentre la realizzazione e la gestione dell’edificio sono affidate a un’organizzazione senza scopo di lucro.
Il modello è stato riprodotto in altri quartieri della città. A Poblenou, nel distretto di Sant Martí, sorge La Balma, un edificio cooperativo di 20 appartamenti inaugurato nel 2021. La comunità comprende circa 30 persone e dispone di cucina collettiva, biblioteca, lavanderia, sale comuni, stanze per ospiti e terrazze. Secondo i dati pubblicati da Sostre Cívic all’ingresso dei primi residenti, il contributo iniziale rimborsabile richiesto alle famiglie variava tra 28.000 e 38.000 euro, mentre le quote mensili, comprensive di servizi e forniture, andavano da 512 a 800 euro per abitazione. Anche in questo caso si tratta dei valori comunicati all’avvio del progetto, non di un listino attuale. Nel quartiere di Roquetes si trova invece Cirerers, un edificio di 32 appartamenti in legno, abitato dal 2022 e realizzato attraverso la cooperativa Sostre Cívic. Il complesso comprende una cucina comunitaria, biblioteca, orto, spazi per biciclette e terrazze. Il progetto ha beneficiato della concessione di un terreno pubblico e di un finanziamento ottenuto da Fiare Banca Etica. Nello stesso quartiere si è sviluppata anche La Morada, un’iniziativa cooperativa transfemminista che prevede 12 abitazioni a protezione pubblica e spazi dedicati alla vita comunitaria.
Il confronto con il mercato degli affitti di Barcellona è significativo. Secondo il portale statistico ufficiale del Comune, nel primo trimestre del 2026 il canone medio dei nuovi contratti di locazione si attestava a 1.137 euro mensil, in aumento del 4,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il costo medio era di 16,89 euro al metro quadrato al mese, mentre la superficie media delle abitazioni oggetto dei nuovi contratti era scesa a circa 71 metri quadrati. Rispetto ai 1.137 euro del mercato, una quota cooperativa storica di 500 euro corrisponde a una differenza di 637 euro mensili, pari a oltre 7.600 euro su base annua. Il paragone deve però essere interpretato correttamente: si confrontano edifici, metrature e periodi differenti. Inoltre, nel sistema cooperativo è necessario versare un capitale iniziale, che può rappresentare un ostacolo significativo. Resta il fatto che i progetti documentano la possibilità di costruire abitazioni il cui costo di utilizzo dipende principalmente dalle spese collettive, anziché dalle oscillazioni del mercato degli affitti.
Il passaggio dalle iniziative pionieristiche a una politica abitativa più ampia è avvenuto grazie anche al coinvolgimento delle istituzioni. Nel 2020 il Comune di Barcellona ha promosso il convenio ESAL, un accordo con cooperative, fondazioni ed enti senza scopo di lucro per utilizzare terreni municipali nella costruzione di abitazioni sociali e cooperative. Nel novembre 2025 l’amministrazione ha annunciato il raggiungimento, in termini di programmazione dei terreni, di un obiettivo superiore a mille alloggi. Il programma comprende 1.054 abitazioni previste, delle quali circa il 60% destinate all’affitto accessibile e il 40% al modello cooperativo in cessione d’uso. Le prime tre fasi avevano coinvolto 611 abitazioni distribuite in 17 interventi; ulteriori fasi comprendevano 99 alloggi in assegnazione e circa 344 abitazioni su nuovi terreni individuati. Il traguardo delle 1.054 unità riguarda la disponibilità e la destinazione delle aree, non altrettante case già abitate.
Il meccanismo adottato dal Comune permette di affrontare uno dei principali ostacoli all’edilizia accessibile: il prezzo del terreno. Quando un’amministrazione mantiene la proprietà del suolo e concede a una cooperativa il diritto di costruirvi, il costo dell’operazione può ridursi sensibilmente rispetto a un intervento che richieda l’acquisto del terreno sul mercato. In alcuni progetti sono previste anche agevolazioni finanziarie e sostegni alla costruzione. La città collabora così con soggetti sociali che assumono il compito di costruire e gestire gli alloggi secondo precise condizioni economiche e sociali.
A Sant Andreu sta prendendo formaCa l’Ordit, uno dei nuovi progetti più significativi della cooperazione abitativa catalana. Il complesso comprenderà 62 appartamenti, diventando, secondo Sostre Cívic, il più grande progetto di questo tipo promosso finora in Catalogna e in Spagna. La costruzione, avviata nell’aprile 2025, sorge su un terreno comunale concesso alla cooperativa per 99 anni. Il progetto prevede spazi collettivi, lavanderia, cucina condivisa e ambienti destinati alla socialità. La comunità dei futuri residenti partecipa già alla definizione degli spazi e all’organizzazione della gestione. Una concessione di 99 anni consente di pianificare l’utilizzo dell’immobile su più generazioni, mantenendo pubblica la proprietà del terreno.
Una delle organizzazioni che hanno maggiormente contribuito alla diffusione del modello è Sostre Cívic, cooperativa catalana attiva dal 2004. Secondo la memoria annuale relativa al 2025, l’organizzazione contava 2.163 soci, contro i 1.638 dell’anno precedente, con una crescita di circa il 32%. I progetti abitativi erano complessivamente 27, per un totale di 594 alloggi, dei quali 193 già abitati e 401 ancora in sviluppo. Questi numeri riguardano l’attività della cooperativa nell’intera Catalogna. Un altro passaggio importante riguarda il finanziamento: Sostre Cívic ha ottenuto un credito di 31 milioni di euro dalla Banca di sviluppo del Consiglio d’Europa, destinato a sostenere la realizzazione di un massimo di 350 nuovi alloggi su terreno pubblico. L’accesso a finanziamenti istituzionali di questa dimensione permette di superare almeno in parte la dipendenza dai soli contributi economici dei futuri residenti e dalle piccole iniziative di finanza solidale.
Il principio economico alla base di queste cooperative è la separazione tra il valore di utilizzo dell’abitazione e il suo valore commerciale. Nel mercato immobiliare tradizionale, il proprietario può beneficiare dell’aumento del prezzo dell’immobile nel tempo. La rivalutazione produce un guadagno potenziale per chi possiede la casa e può rendere progressivamente più difficile l’accesso per chi deve acquistarla o prenderla in affitto. Nel modello cooperativo non speculativo, il singolo residente non può vendere il proprio appartamento al prezzo di mercato. La casa resta all’interno del patrimonio collettivo e continua a essere utilizzata secondo le regole della cooperativa. Il meccanismo può produrre effetti importanti nel lungo periodo. I contributi mensili servono inizialmente anche a rimborsare i finanziamenti necessari alla costruzione. Quando questi debiti vengono progressivamente estinti, la cooperativa può disporre di maggiori risorse per manutenzione, riserve economiche e nuovi progetti abitativi, oppure può valutare la riduzione di alcune quote, compatibilmente con i costi effettivi. In questo modo, il valore generato nel corso degli anni può rimanere nella struttura collettiva anziché essere trasformato in plusvalenze individuali. Anche la condivisione degli spazi contribuisce a modificare l’economia domestica: lavanderie, stanze per ospiti, cucine collettive e servizi comuni permettono di evitare alcune duplicazioni di attrezzature e superfici, con possibili risparmi energetici e gestionali.
L’esperienza catalana dimostra che è possibile organizzare la costruzione e la gestione di abitazioni attraverso una collaborazione tra cittadini, cooperative, finanza etica e amministrazioni pubbliche. Il risultato più interessante riguarda il tempo: una casa cooperativa può continuare a offrire abitazioni accessibili per decenni, senza essere periodicamente rimessa sul mercato per realizzare un guadagno dalla sua vendita.
In una fase storica nella quale l’aumento del costo della casa condiziona la vita, Barcellona sta sperimentando un modello economico che modifica il rapporto tra abitazione e proprietà. Una casa nella quale si può vivere stabilmente senza che il suo valore debba necessariamente trasformarsi in un’occasione di profitto immobiliare.
