Proposta innovativa per una riforma radicale del catasto

di Fabrizio Paonessa – La riforma fiscale contenuta nella legge delega del 5 ottobre 2021 prevede la revisione del sistema fiscale e la riforma del catasto.

Il nostro catasto è fonte di grandi disparità, e le disposizioni che si riferiscono alla revisione del catasto e degli strumenti di mappatura dei beni immobili prevedono che il Governo si incarichi di attuare le modifiche previste dal testo e di intervenire sul metodo di rilevamento catastale, al fine di modernizzare gli strumenti di identificazione, controllo e mappatura dei beni immobili per accelerare l’identificazione di immobili non registrati, non autorizzati, non conformi alla categoria catastale assegnata, o di terreni edificabili registrati come terreni agricoli.

Uno dei problemi principali del metodo di determinazione delle rendite catastali che risale agli anni ’30 è che non c’è omogeneità tra i valori catastali e i valori di mercato attribuibili a ciascun immobile. La riforma del catasto mira ad aggiornare queste informazioni stabilendo che il Governo se ne occupi entro il 1° gennaio 2026, adeguando i dati delle locazioni catastali, i valori del patrimonio immobiliare e le rendite corrispondenti in relazione ai valori di mercato, nonché prevedendo adeguamenti periodici dei valori del patrimonio immobiliare e delle rendite.

Se devo essere sincero, questo tipo di riforma catastale è più formale che sostanziale e rischia di avere un impatto con costi enormi, senza benefici concreti, a meno che questo processo di riforma catastale non sia accompagnato da un vero progetto di trasformazione radicale del catasto.

È necessaria soprattutto una revisione delle attuali regole, ovvero una riformulazione giuridica ed economica del catasto e del territorio che tenga conto ad esempio di una rimodulazione sostanziale delle aliquote, delle differenze tra centri urbani e campagne per favorire un equidistribuzione sul territorio nazionale contro gli affollamenti, di incentivi per i nuovi fabbricati ecosostenibili rispetto a quelli che non lo sono, di nuove regole per favorire lo sviluppo dei volumi in senso verticale o orizzontale, ecc. Tutti temi fondamentali per una revisione radicale della materia.

Se ci deve essere una riforma del catasto, è giusto che si adegui ai progressi tecnologici e a una visione nuova e diversa, di cui vorrei illustrarvi una parte.

Un nuovo catasto 3D iperconnesso

Rapporti pubblicati da organizzazioni come la Federazione Internazionale dei Geometri (FIG) e le Nazioni Unite (ONU) hanno rivelato che i sistemi catastali esistenti hanno mostrato dei limiti nella gestione dei complessi diritti, vincoli e responsabilità associati alla proprietà.

La proposta innovativa che voglio portare alla vostra attenzione riguarda il progetto di un nuovo catasto 3D iperconnesso che nasce da anni di esperienza sul campo e da tecnologie e soluzioni sviluppate che potrebbero portare il catasto nazionale a un vero progresso innovativo e a una riforma che sia adeguata.

Una piattaforma di smart government deve necessariamente basarsi su un’infrastruttura di dati catastali reale e altamente integrata, gestita con soluzioni geografiche e correttamente allineata alle molteplici banche dati disponibili; questo è il minimo sforzo per poter creare un sistema catastale 3D evoluto e iperconnesso e per porre le basi essenziali delle future smart city.

Le banche dati utilizzate soffrono di un grave disallineamento e non vengono adottate soluzioni centralizzate per interconnettere l’unità immobiliare catastale e i soggetti titolari al potenziale locatario, ai canoni di servizio collegati all’utenza/immobile (tari-gas-luce-idrico) , al nucleo famigliare residente. Questa estesa interconnessione del catasto concentrerebbe questo prezioso patrimonio informativo dentro ogni singolo volume tridimensionale del fabbricato in una specifica posizione geografica all’interno di un sistema di gestione geografica GIS 3D, un evoluto sistema integrato che io chiamo catasto 3d iperconnesso.

La creazione di un catasto iperconnesso deve necessariamente evolvere verso una visione tridimensionale dell’unità catastale, creando un collegamento tra la banca dati territoriale e quella amministrativa attraverso il numero univoco di particella. Questi obiettivi possono essere raggiunti attraverso tecnologie e soluzioni all’avanguardia, a partire dall’implementazione di soluzioni di intelligenza artificiale (AI) e Big Data.

Per un approfondimento vi invito a leggere il precedente articolo che mette in evidenza un sistema innovativo e performante chiamato Diwan. Il sistema permette di creare un catasto tridimensionale iperconnesso.

Immagino un catasto 3d iperconnesso centralizzato a livello nazionale e al servizio di tutte le amministrazioni locali che a loro volta potranno contribuire con l’aggiornamento dei dati di loro pertinenza.

Passare a una visione da 2D a 3D

Il nostro mondo fisico ha tre dimensioni, ma i sistemi catastali mondiali registrano i beni immobili principalmente in due dimensioni. Questo apparente paradosso non è così strano se si considera che il catasto è un’invenzione antica.

L’esigenza di un catasto tridimensionale nasce soprattutto nei sistemi catastali delle aree urbane, dove è necessario registrare e rappresentare strutture o unità immobiliari situate l’una sull’altra nello spazio, anziché essere confinate su un unico piano.

La necessità di passare alla registrazione catastale in 3D e che interesserebbe circa 74,3 milioni di unità immobiliari in Italia, è spinta da una serie di fattori concomitanti:

  • un aumento significativo del valore della proprietà (privata);
  • il numero di gallerie, cavi e condotti (acqua, elettricità, fognature, cavi telefonici, ecc.), parcheggi sotterranei, centri commerciali, edifici su strade/ferrovie e altri casi di edifici a più piani che sono cresciuti notevolmente negli ultimi quarant’anni;
  • un approccio 3D emergente in altri settori (GIS – Sistemi Informativi Geografici 3D, pianificazione 3D), dalla Realtà Aumentata alla Realtà Virtuale per rendere tecnologicamente fattibile un approccio 3D al catasto, necessario per aprire le porte ad un metaverso della pubblica amministrazione.
Punti di forza del catasto 3D iperconnesso:

Rappresentando e modellando in modo più accurato l’ambiente reale, il catasto 3D può offrire molteplici vantaggi. Con un catasto 3D, i pianificatori possono utilizzare strumenti di visualizzazione e modellazione per migliorare l’ubicazione degli edifici, determinare i limiti di altezza o profondità, imporre limiti di rumore e pianificare la riduzione del rischio di disastri. I periti immobiliari possono utilizzare un catasto 3D per calcolare il volume di un’unità immobiliare o analizzare i capannoni o le linee di visuale per valutazioni e accertamenti fiscali più accurati. Gli operatori del settore privato, compresi i fornitori di servizi pubblici e di telecomunicazioni, beneficeranno di una conoscenza più precisa di dove possono scavare o posizionare le loro infrastrutture, limitando i danni e le interruzioni del servizio, mentre i fornitori di assicurazioni saranno in grado di modellare più accuratamente il rischio e i premi.

  • Nuove informazioni: un catasto 3D mette più informazioni nelle mani di pianificatori, specialisti della valutazione del territorio e altri, consentendo loro di costruire modelli migliori e prendere decisioni migliori. Inoltre, come ho già detto, la connessione con i dati gestiti dagli enti locali e dall’agenzia delle entrate permetterebbe di rendere più efficiente tutto il sistema connettivo della pubblica amministrazione.
  • Rappresentazione accurata: un catasto 3D può rappresentare più accuratamente la realtà della vita urbana, dove molte persone vivono in edifici a più piani che non possono essere rappresentati adeguatamente da un catasto tradizionale. Un catasto 3D offre alle parti interessate un modo per visualizzare meglio i diritti e gli usi tra i diversi livelli di una struttura costruita: ad esempio, spazi commerciali al piano terra e spazi residenziali al di sopra.
  • Spazi sotterranei e diritti: un catasto 3D fornisce alle città anche un modo per visualizzare e assegnare diritti, restrizioni e responsabilità per gli spazi sotterranei, compresi i sistemi di trasporto sotterranei, le linee elettriche e i complessi residenziali e commerciali sotterranei. Ciò consente una pianificazione più accurata delle infrastrutture, la gestione del territorio, la registrazione e la valutazione dei diritti.

Il sottosuolo geologico può essere molto importante per la dimostrazione concreta della terza dimensione della proprietà, ad esempio ciò che accade nello spazio sotto la superficie può essere molto più interessante per il proprietario del lotto in superficie, in quanto l’attività del sottosuolo può danneggiare la proprietà in superficie, si pensi a un tunnel sotterraneo per il passaggio di una metropolitana.

Con le moderne tecnologie di rilievo, la raccolta di dati 3D è diventata più semplice, sia la scansione laser terrestre che l’altimetria laser aviotrasportata (LIDAR) sono molto efficaci nel raccogliere dati altimetrici per vaste regioni. Negli ultimi anni, anche la fotogrammetria aerea senza equipaggio è una fonte importante per la raccolta di dati 3D.

Purtroppo l’unico e principale ostacolo all’adozione della tecnologia 3D è rappresentato dai sistemi normativi, che sono lenti a cambiare. Tuttavia, alcuni Paesi come Norvegia, Svezia e paesi bassi hanno recentemente emanato una legislazione che prevede la registrazione di specifiche particelle catastali in 3D, anche se il sistema catastale stesso rimane in 2D. Il governo deve quindi svolgere un ruolo guida adottando questo tipo di trasformazione digitale come politica statale e come base per la riforma del catasto.

Affinché le politiche governative compiano la transizione da un catasto bidimensionale a un catasto tridimensionale iperconnesso, sarà necessario considerare tre quadri di esigenze che sono collegati tra loro in ordine gerarchico (quadro Giuridico, Catastale e Tecnico) e per cui metterò a disposizione di tutte le forze operanti ogni necessario supporto e approfondimento.

Una tale riforma catastale getterebbe anche le basi per un metaverso della pubblica amministrazione, dove i dati catastali in 3D possono essere gestiti e monitorati con l’uso della realtà virtuale e aumentata,

In un precedente articolo ho illustrato le soluzioni tecnologiche per l’utilizzo del catasto 3D che potrebbero essere sfruttate con soluzioni di realtà aumentata.

Con l’integrazione della realtà aumentata e della visualizzazione 3D, la documentazione delle proprietà degli strati nel piano stratigrafico può essere migliorata dalla rappresentazione planimetrica 2D a quella 3D. In questo modo, le informazioni possono essere consultate da più soggetti interessati con meno limitazioni, utilizzando un dispositivo smartphone, ad esempio un funzionario pubblico incaricato della sorveglianza e del controllo può osservare un edificio attraverso un dispositivo, ottenendo tutte le informazioni su di esso grazie al catasto 3D iperconnesso (residenti, proprietari, visure catastali, inquilini, contratti di fornitura di energia elettrica o di altro tipo, tasse, ecc.), che consente un processo di analisi molto esteso e persino l’individuazione di edifici non censiti (illegali). Ma può avere centinaia di utilità tra cui quelle per la Protezione Civile, ad esempio nel caso di un piano di emergenza, dove è necessario utilizzare questa tecnologia per analizzare chi sono gli occupanti degli edifici osservati, se ci sono anziani o bambini, e quindi preparare un piano coordinato delle attività di soccorso.

 

L’AUTORE

Fabrizio Paonessa – Innovatore ed Esperto in tecnologie avanzate con diversi brevetti all’attivo, oggi molto impegnato nello sviluppo di soluzioni e progetti legati alle smart cities. E’ imprenditore, consulente e CTO per grandi aziende che operano in ambiti di controllo e servizi avanzati per l’ambiente e il territorio. Ha accompagnato Beppe Grillo in tour per illustrare l’uso di tecnologie innovative e di come possano essere utilizzate per la salvaguardia del territorio e la lotta all’illegalità e all’evasione. (Linkedin)